Kas meil on liiga palju kaubanduspinda?

Vaadake vastuseid! Remmelkoor esineb ka 17. mail kinnisvarakonverentsil "Tänased kinnisvaraotsused homse elukeskkonna kujundajana". Konverentsi korraldavad Äripäeva ja MTÜ KinnisvaraMagnaadid. Rohkm infot konverentsi kohta SIIN.

VASTATUD KÜSIMUSED

Milline on kaubanduskeskuste tulevik? Kas neid on mõtet nii palju ehitada, kui on teada, et Eesti rahvaarv pidevalt langeb?

Kaubanduskeskused arenevad nagu kogu riik ja ühiskond, tekivad uued ja paremad, vanemad ja nõrgemad hääbuvad. Seega on ikka mõtet ehitada uut, eeldusel, et see annab ka mingit uut lisaväärtust

Kas asukoht loob ainukese konkurentsieelise kaubanduskeskusele? Enamjaolt on poed ja teenused igas kaubanduskeskuses täpselt samad.

Poodide ja teenuste uudsuse ja kaasaegsuse eest vastutab arendaja. Mida professionaalsem ta on, seda originaalsem tuleb ka toode. Asukoht aga määrab küll palju - äärelinna keskus on alati lihtsam ja n.ö. praktilisem, kesklinnale ligemal asuv jälle trendikam ja teravama valikuga, pakkudes rohkem emotsioone

Milliseks hindate hetkeseisu Eesti kinnisvaraturul (nii elamu kui ka äri)?

Kinnisvaraturu seis on päris huvitav. Kaubanduspindade osas näeme selget nõudlust ja ka viimase pooleteise aasta trendid tänastes keskustes on olnud lootustandvad - 2011 a. jooksul tõusis kogumüük Tallinna 5 suuremas keskuses üle 16%. Elamute osas on turul vähe uusi arendusi, mis on projekteeritud ja ehitatud pärast kriisi põhja - mis vastaksid ostja uutele nõudmistele nii planeeringu kui energiasäästlikkuse osas

Millised on Pro Kapital Grupi järgmised suurimad kinnisvaraarendused?

Lisaks Peterburi tee kaubanduskeskusele tahame alustada ka Tondi kvartalis uute elamute ehitusega, samuti Riias uue elamuprojektiga. Vilniuses jätkame tööd Saltiniu Namai arenduspojektiga

Kui kiiresti renditakse uutes kaubanduskeskustes pinnad välja? Kui tihti vahelduvad kauplused?

Ka sügavaimal kriisiajal 2009-2010 ei olnud Tallinna keskustes märkimisväärset vakantsi. Pindade täituvus on olnud oluliselt kõrgem kui mujal Euroopa pealinnades. Kui arendaja on usaldusväärse taustaga ja keskuse positsioneering vastab asukohale, samuti on juba eelnevalt olemas tugev inimeste ja autode voog selles piirkonnas, siis läheb väljarentimine edukalt. Arendaja peab suutma selgitada üürnikule oma visiooni ja olema valmis koos mõtlema, missugune toode ja teenus võiks keskuse valmimishetkel olla tarbijale kõige põnevam ja oodatum.

Kas on mõttekas Eestis (Tartus) pigem ehitada kaubanduskeskusi juurde äärealadele või võiks siiski keskenduda kesklinnale, et see tühjaks ei jookseks?

Eesti linnad on suhteliselt väikesed ja linnades pole suuri liiklusprobleeme. Seetõttu on kesklinna lihtne tulla ja vastupidi, äärealadele kaubanduskeskustesse sõit tundub kuidagi põhjendamatu. Meil läheb veel üksjagu aega kui linnade areng sunniks keskuseid nihkuma kaugemale. Kesklinna lähistel lihtsalt ei ole saada piisava suurusega krunte.

Kas ja kui palju suurte kaubanduspindade arendamisel arvestatakse ülelombi turistide, kui sihtgrupiga? Miks kaubanduskeskused planeeritakse ainult autodele, mitte inimestele? On selline diskrimineerimine teie arvates üldse probleem? Kuidas on teie arvates tasakaalus suurte kaubanduskeskuste loodav lisandväärtus (mis see üldse võiks olla?) ja nende põhjustatud transpordi ja keskkonna probleemid?

Turistide osakaal on väga tähtis vaid teatud aukohtades olevatele keskustele - Viru hetkel Tallinnas, ka võimalikele uutele projektidele sadama lähistel. Peamine on siiski muutuda atraktiivseks kohalikele igapäevaostjatele - turistid on lisaväärtuseks, mitte peamiseks eesmärgiks. Autostumine on paratamatu trend, autoga viiakse ära suured ostud, autoga tulevad pered jne. Teine asi on see, et kesklinnast kaugemal olevate keskuste ees on suured lahmakad parklaalad, kesklinna lähistel võiks parkimine olla pisut peidetum ja esiplaanil siiski hooned ise. Keskused suuri transporiprobleeme minu hinnangul ei lisa, nad tekivad ikka piirkondadesse, kus juba loomulikul teel tugevad liklusvoolud paigas - samuti rajatakse tavaliselt ka laiad juurdepääsuteed, eks keskuse arendajale on oluline, et külastajad ei peaks ummikus seisma.

Kas ja millistel juhtudel on kaubanduskeskusel perspektiivi linna ääremaadel? Varasemalt on keskused kerkinud linna servadesse, mis sageli tõmbasid kesklinnad äridest ja inimestest tühjaks. Millised on kaubanduskeskuste asukoha perspektiivid ja arendajate soovid täna? Kui palju arvestavad arendajad inimeste liikumise jm liikluskorraldusega uue keskuse planeerimisel?

Linna ääremaadel on arenguperspektiivi koos linna enda arengusuundadega. Samas see eeldab infrastruktuuri paranemist. Näiteks Haaberstis on suured eramute alad kuid juurdepääsuteed linna jõudes üsna kitsad ja ummikud pidevad. Kesklinna tõmbaksid tühjemaks siiski mitte äärealaude keskused vaid kesklinnale väga lähedal paiknevad megaprojektid - siin on n.ö. halvaks näiteks Kaunas, kus võimas Akropolise keskus, mis on Baltikumi suurim, rajati vähem kui kilomeetri kaugusele ajaloolisest Laisvesi alleest südalinnas, kus kaupluste müügid kukkusid enam kui poole võrra ja pole taastunud järgnevate aastate vältel. Mujal Euroopas on mitmel pool südalinna rajatud mitmekorruselisi keskuseid (Ziel Frankfurdis näiteks), mis kesklinna just tugevdab. Liikumisteed on arendaja jaoks pea kõige tähtsamad. Siin on edukad just projektid neis asukohtades, kus ka linna jaoks on olulised arengusuunad. Tugevad projektid täna on tihti rajatud koos ühistranspordisõlmedega, kus kohtuvad rongid, trammid, metroo ning kaubanduskeskuste külastajad.

Kui pikad on ootejärjekorrad, et oma poega tulla keskusesse? Kui kiirelt peaks üldse "uksed avama", kui saada pind ostukeskuse käest,on mingi kohustuslik aeg ka? Ja kas remondi ja siseviimsistluse aeg tuleb samuti tasuda täisüüri?

Kui on tugev ja uudne kontseptsioon, siis on ikka lihtsam sisse pääseda. Täna on maailmas trendiks just sõltumatud kauplused, mitte niipalju ühetaolised ketistunud märgid. See sõltub aga arendaja julgusest riskida kuna uus toode ei ole nii turvaline kui juba tuttav tegija oma kaubamärgiga aga tarbija ootab uudiseid! Remondi ja viimistlusperioodi eest meie tavapäraset pole renti küsinud, samas ühtseid reegleid siin pole, sõltub arendajast. Palju loeb ka juhustest, kas on järsku just sobilik pind vabanemas. Tasub hoida keskusega pidevat kontakti!

Pro Kapital'l on plaan ehitada Peterburi tee algusesse VII kordne kaubanduskeskus 7 või 8 kordse parkimismajaga. Üldiselt on sellist tüüpi keskused kesklinna südames. Teada on, et iga täiendava korrusega väheneb külastus (vähem, kui on tegemist ühe rentniku poolt opereeritava kaubamajaga). Miks peaks üürnik soovima kolida näiteks 4 korruse üüripinnale teades, et klientide hulk on oluliselt väiksem kui esimesel korrusel?

Küsimus annab tunnistust asjatundlikkusest :-)Me kavandame tõesti 4-korruselist keskust (mitte küll 7-korruselist nagu detailplaneering võimaldab) ja see pole tõesti sama lihtne ülesanne kui 1 või 2 korrust. Mitme korruse puhul on vaja täita mõned ülitähtsad nõuded:1)      Iga korrus tervikuna peab olema piisavalt suur. Kui ühel korrusel on vähe kauplusi, siis ei teki tunnet, et valik on suur ja sinna tasuks minna (tõusta).2)      Parklast peab olema otsesissepääs igale korrusele.3)      Valdkonnad peavad olema loogiliselt rühmitatud, rusikareeglina ei saa sama valdkonna ja sama positsioneeringuga kauplused olla paigutatud näiteks 1. ja 3. korrusele, see ei oleks võrdne konkurents. Küll on siin aga erandeid ja iga n.ö. juhtum nõuab hoolikat tähelepanu, kaubandusplaneering ongi arendaja üks peamisi ülesandeid.Lisaks on meil kavas kogu 4. korrus pühendada ainult vaba aja veetmise võimalustele ning meelelahutusele, kuhu tavapäraseid kauplusi ei tule. See tasand on ka väga suur, üle 12 000 m2 ning unikaalne mitte ainult Tallinna mõistes vaid ka kaugemal – kindlasti meie keskuse üks peamised „ankruid“, mis aitab ka ülemiste korruste kauplusi.