Kas eksklusiivsus kaubanduskeskuses on karistatav?

Kaubanduskeskuse ärimudeli puhul on tavapärane, et kaubanduspinna üürileandja lepib üürnikega kokku konkurentide samas kohas tegutsemise välistamises või piiramises ehk sõlmitakse nn. „eksklusiivne üürileping“. Sellise kokkuleppe sisuks on ühelt poolt üürniku lubadus, et ta ei vaheta üürilepingu kehtivusajal tegevusala ning teiselt poolt kinnitab üürileandja, et üürniku konkurente tegutseb keskuses ainult piiratud arv või ei tegutse neid seal üldse. Nii välditakse piltlikult öeldes olukorda, kus lillepoodi pidav üürnik hakkab ootamatult osutama keemilise puhastuse teenust, kuigi sama teenuse pakkuja on keskuses juba olemas või üürileandja sõlmib üürilepingu ka teise lillepoodnikuga, mis mõjutab negatiivselt juba tegutseva lillepoe äri.

Kokkulepete sõlmimisel tuleb arvestada, et eksklusiivsetes üürilepingutes kokku lepitavad piirangud ei satuks vastuollu konkurentsireeglitega.

Konkurentsi kahjustava eesmärgi või tagajärjega ettevõtjatevahelise kokkuleppe sõlmimine on karistusseadustiku § 400 kohaselt kuritegu. Sellise kokkuleppe sõlmimise keeld sisaldub ka konkurentsiseaduse §-s 4.  Seadusega vastuollu minna ei soovi ilmselt ükski mõistlik ettevõtja ning enne eksklusiivse üürilepingu sõlmimist tuleks selgeks teha, kas lepingus kokku lepitavad piirangud on õiguspärased või ähvardab oma olemuselt konkurentsi piiravate üürilepingute sõlmijaid juba eos sanktsioon.

Kahjuks tuleb tõdeda, et eksklusiivsete üürilepingute kohta Eestis kohtupraktikat eriti ei leia. Konkurentsiamet on asunud näiteks seisukohale, et eksklusiivklausleid sisalduv kokkulepe on olemuslikult konkurentsi piirav, kuid möönnud siiski, et kokkuleppe õiguspärasuse hindamine eeldab üksikasjalikumat teavet kokkuleppe sõlmimise eesmärkide ja asjaolude kohta.

Parim lahendus mitte just õigusselges olukorras on välja tuua teatud indikaatorid, mida hindamisel arvesse võtta tuleb.

Euroopa Kohtu praktikas on nenditud, et teatud juhtudel kaaluvad legitiimsed eesmärgid üles konkurentsi kaitsmise huvid. Selleks, et hinnata kokkuleppe konkurentsiõiguslikku lubatavust, tuleb Euroopa Kohtu praktika kohaselt uurida kokkuleppe sõlmimise majanduslikku ja õiguslikku konteksti, kokkuleppe eesmärki, mõjutatud turuosa suurust ning turu tegelikke toimimistingimusi ja struktuuri.

Kaubanduskeskuse ärilise kontseptsiooni realiseerimine ja investeeringute kaitse ongi peamine põhjus, miks üürilepingutesse konkurentsipiiranguid kehtestatakse. Loomuliku ärimudeli tagamist tuleb lugeda üheks õiguspäraseks eesmärgiks, milleks piirangutega kokkulepe sõlmitakse. Üürnik võib olla teinud investeeringuid, loomaks kaubanduskeskuses näiteks optikaäri või apteegi kliendibaasi. Selliste investeeringute kaitsmise eesmärgil sõlmitav eksklusiivne üürileping võib olla lubatav. Kui üürileping on sõlmitud loomuliku ärimudeli teostamiseks, kokkuleppega kaitstakse investeeringuid ning neid eesmärke ei  ole võimalik saavutada muul viisil, on suure tõenäosusega tegemist seadusliku kokkuleppega.

Kindlasti ei tohi üürilepingu ainus eesmärk olla konkurentsi piiramine, sest sellisel juhul ei ole tegemist seadusliku kokkuleppega. Eksklusiivne üürileping võib olla lubatav, kui selles sisalduvate piiranguteta pooled üürilepingut ei sõlmikski.

Üürilepingus sisalduvate piirangute seaduslikkuse puhul mängib olulist rolli ka nende piirangute ajaline kestus. Siinkohal on tähtis, kuivõrd pika aja jooksul saavutavad pooled oma eesmärgid – näiteks investeeringute kaitse. Kui kokkulepe on pikema kestusega, mis oleks tavaliselt vajalik reaalselt tehtud investeeringute kaitseks, võib  tegemist olla ebaseadusliku kokkuleppega.

Oluline on ka see, et isegi, kui  eksklusiivne üürileping on olemuselt ebaseaduslik, võivad selle suhtes kohalduda erandid. Riigikohtu kriminaalkolleegium on näiteks oma lahendis nr 3-1-1-12-11 märkinud, et teatud juhtudel võib ettevõtjatevaheline koostöö olla konkurentsi kahjustamise aspektist sedavõrd vähemärgatav, et selle suhtes ei ole tarvis kartelliõiguslikke abinõusid tarvitusele võtta. Seega võib eksklusiivne kokkulepe olla konkurentsiseaduse mõttes ka niivõrd vähese tähtsusega, et selle sõlmimine negatiivset konkurentsiolukorda kaasa ei too. Siinkohal on oluline ka see, kui suur osa kaubaturust saab mõjutatud. Euroopa Komisjon on näiteks piiritlenud kinnisvara kaubaturgu üldiselt, märkides, et see turg on omaduste järgi segmenditav, näiteks kinnisvaraarenduseks, müügiks, rendiks jne. Sellest seisukohast saab teha järelduse, et üksainus kaubanduskeskus, kus üürnikele kaubanduspindu üürile antakse, ei ole eraldi kaubaturg.

Kokkuvõttes tuleb öelda, et eksklusiivsed üürilepingud peidavad endas kahtlemata juriidilisi riske, mida tuleb maandada. Ettevõtjatel tasub alati läbi mõelda, mis on eksklusiivsete kokkulepete sõlmimise eesmärk ja jälgida, et piirangud oleksid võimalikult väheulatuslikud, proportsionaalsed ja üürilepingud oleksid sõlmitud lubatud eesmärkide saavutamiseks. Loodetavasti annab ka Eesti kohtupraktika tulevikus täpsemad suunised üürilepingus sisalduvate piirangute kohta, tagamaks ettevõtjatele suurema õiguskindluse ja selguse selliste lepingute sõlmimisel.