Liiga palju kaubanduspinda?

Eesti jaekaubanduses on murrangulised ajad. Butiikkaubamajad on eilne päev ning suur äri on koondunud kaubanduskeskustesse, mille äravahetamiseni sarnane rentnike esindatus on toonud Eesti turule uute otsingute ajajärgu.

Kaubanduskeskuste turg toimib samamoodi nagu kõik muud kaubaturud. Kui keegi tuleb turule uue ja parema tootega, siis saab mõne vanema toote elutsükkel otsa. Samamoodi, nagu klahvidega mobiil asendub nutitelefoniga. Kinnisvara puhul on küsimus selles, kuidas objekt ümber profileerida – linnaruumi ei saa jääda vananenud tooted, need tuleks mingil moel taaskasutada.

Jaekaupmeeste seis tugevneb

Tänapäeva Eesti kaubanduskeskustel on laias laastus kaks probleemi: esiteks, rentnike kooslust ei suudeta hoida piisavalt eristuvana, ja teiseks, pidevalt tuleb otsida põnevaid lahendusi, et konkurentsivõitluses ellu jääda. Eristuv lahendus võib olla keskuse suurus või meelelahutus, põneva tehnoloogia kasutamine või moodne sisekujundus.

Eesti nagu ka kogu Baltikumi turg on väike, mistõttu on edasimüüjate jaoks oluline tagada oma brändide kohaolek pea kõigis kaubanduskeskustes, sest eksklusiivsus ei tööta äriliselt. Kui keegi meelitab kohale mõne uue brändi, siis  on klassikaline stsenaarium see, et bränd kas sureb või laieneb mõne aja pärast pea kõikidesse keskustesse.

Samadel põhjustel kuhjuvad nii ärikontseptsioonid kui ka brändid samade omanike kätte: näiteks Apranga moe, Euronics kodutehnika ja Sportland spordi alal jne. Või kaovad nad turult sootuks. See on omakorda viinud mitmete ühinemiste ja ülevõtmisteni Eesti ja Baltikumi kaubandusturul ning tootnud kaasa kontseptsioonide ja brändide liikumise samade omanike kätte. Seda näeme ka eelmise aasta Eesti tehinguturu statistikast. Näiteks otsis Fifaa eelmisel aastal River Islandi, Euronics võttis üle Stockmanni elektroonikaosakonna, Apranga lisab oma portfelli järjest uusi brände ja kontseptsioone. Sarnaseid tehinguid lisandub ilmselt  ka tänavu, mis tähendab, et jaekaupmehed saavad järjest suurema võimu kaubanduskeskuste üle.

Ennustan, et  kirjeldatud vananenud tootega turul olevad keskmise suurusega kaubanduskeskused võivad lähiaastatel jääda sedavõrd suure kaupmeeste surve alla, et tekib põnevaid ühinemisi ja ülevõtmisi: näiteks mõni suurem jaekaupmees ostab keskuse ja pakib selle enda ärikontseptsioone ja brände täis.

Uus kontseptsioon vanasse majja ei mahu

Olemasolevate suurte keskuste suurim väljakutse on ümberorienteerumine meelelahutusele, mis on ilmne suund kogu maailmas. Põhiliseks takistuseks on see, et sageli nõuab uus kontseptsioon hoopis uut tüüpi hoonet, mitte olemasoleva kohandamist. Saab näha, kuidas suudab Ülemiste laiendusplaanidga majja rohkem meelelahutust tuua – ilmselt kerkib sellega üles terve rida teemasid, nagu kino või spordiklubi külastajate parkimisaja pikkus, majasisene logistika ja inimeste suunamine kaubandus-, toitlustus- ning meelelahutusaladele. Võtmeküsimuseks saab see, kas nii suures keskuses leiavad inimesed meelelahutuse üles ning kas see toob omakorda keskusele lisakülastusi või eelistavad inimesed siiski kinos käia pigem lihtsama ligipääsuga kohtades. Joone ümberehitamine on suur investeering ja väljakutse. Kui see ei õnnestu, siis võib mõju olla finantsiliselt negatiivne ka senise rahapaigutuse tootlusele.

Mis saab vanast heast kaubamajast?

Kaubamajade kontseptsioon on allakäiguteel kõikjal maailmas. Tallinna Kaubamaja majandab praegu oma peamaja hästi, kuid kindlasti eelkõige tänu orgaanilisele ühendusele Viru Keskusega. Kui alguses oli Virul vaja Kaubamaja, siis nüüdseks on see kindlasti vastupidi. Näiteks kui võtta jalakäijate sild Tallinna Kaubamaja ja Viru Keskuse vahelt ära, siis kannataksid mõlemad.

Kõige keerulisem on aga olukord Tallinna ja Riia Stockmanni kaubamajadel. Asukoht ei ole enam nii keskne, nagu 15 aastat tagasi, majad on väikesed, liiga kaua on püütud kaubamaja kontseptsiooni hoida. Nüüd ollakse olukorras, kus antakse jupikesi majast teistele üürile: Euronicsile tehnikaosakond, XS-ile mänguasjad jne. Ometi ei tee selline majandamine maja suuremaks, pigem on tegemist „ei liha ega kala“ olukorraga, kus üritatakse korraga olla nii kaubamaja kui ka rendileandja. Ennustan, et Stockmanni majad võivad olla peatselt müügis kinnisvarana ning tõmmata suurte jaekaupmeeste tähelepanu potentsiaalsete ostjate rollis. Hartwallide pere rahakott on küll Soomes sügav, ent arvan, et emotsioonid on neil seotud Esplanaadi majaga Helsingis ja Tallinn ning Riia on nende jaoks lihtsalt äri. 

Kaubanduskeskused ja nendega seotud tehingud on olnud pidevalt Eesti tehinguturu TOPis. Peamiste investoritena paistavad silma erinevad fondid. See on loomulikult hea, sest nad hoiavad sektorit aktiivsena. Siiski osatavad fondid praegu kaubanduskinnisvara pigem n-ö Exceli-põhiselt, analüüsimata pikaajalisi suundumusi. Põhjalikum analüüs näitab, et kaubandusmaastikul on ees murrangulised ajad ning tulevikutegijad alles otsivad uuenenud turuolukorras õiget teed. Excel ei ole siin kindlasti ainuke suunanäitaja.

 

Autor: Risto Vahimets, Advokaadibüroo Ellex Raidla