Mis toimub kaubanduskinnisvara turul?

Suurimaks kaubandus- ja teeninduspindade arenduseks, mis sel aastal valmib, on Balti jaama turg, mis rekonstrueerituna avab uksed käesoleva aasta kevadel. Turgu arendav Astri Grupp säilitab 19. sajandi algusest pärinevate ajalooliste Verneri laohoonete fassaadid ning kavandatud juurdeehitused toetavad olemasolevate hoonete arhitektoonikat ja võimendavad ning täiendavad seda. Kahele korrusele planeeritud turu esimesel korrusel hakkavad paiknema valdavalt toiduained ja talusaadused ning teisel tööstuskaubad. Lisaks saab turg endale mitmekesise tänavatoiduala. Turu kaubanduspinna pindala on 13 600 m2 ning ankurüürnikuks saab Selver.

Lisaks Balti jaama turule tulevad jaekettide poolt turule veel kaks kaubandushoonet: Tallinna teine kolme X-iga Maxima, mis ehitatakse aadressile Ehitajate tee 148 ning Tähesaju City’sse ehitatav Selver. Maximas on üüripinda ca 6000 m2, Selveris 3100 m2. Olemasolevatest keskustest on olulisim endise Norde Centrumi laiendus. Nautica nime kandev keskus saab kaks korda suuremaks, mis tähendab ca 7500 m2 äripinna lisandumist. Kaupluse senised ankurüürnikud nagu Rimi ja SportsDirect laienevad, täiendav jaemüügipind pühendatakse peamiselt noorte moele ning ka perekauplustele. Põhjaliku uuenduskuuri läbib Solarise Keskus, mis saab uue põhjamaise ruumilahenduse. Keskuse esimene korrus renoveeritakse plaanide kohaselt 2017. aasta sügiseks, peale mida järgnevad muud korrused.

Hobikaubamajade turg toob 2017. aastasse teise Bauhausi kaubamaja ning uue ESPAKi hoone. Bauhausi hoone kerkib Haabersti ringi vahetusse lähedusse ning 2017. aasta kevadeks planeeritud hoone saab ca 11 000 m2 äripinda. ESPAKi hoone kerkib tuttavasse Veerenni kvartalisse ning sellest saab suurim vaid ehitusele spetsialiseerunud kaubamaja. Äripinda on uues hoones veidi üle 9700 m2.

2018. aastal peaksid ehitusjärgus olevatest hoonetest valmima Peterburi tee algusesse kerkiv T1 ning Admiraliteedibasseini ja Ahtri tänava vahele ehitatav Porto Franco, mis oma mahu tõttu hakkavad selgelt mõjutama kaubanduspindade turgu. T1, mis oma asukoha tõttu, kujuneb üheks osaks Ülemistele rajatavast Tallinna ühistranspordisõlmest. Keskus, mille ehitus aasta keskel vaaterattaga seotud vaidluste tõttu venis, avab tõenäoliselt oma uksed 2018. aasta sügisel ning toob turule ca 55 000 m2 üüripinda. Senisest rohkem on keskuses ruumi meelelahutusele, lisaks vaaterattale tulevad keskusesse eelduste kohaselt autodroom, seikluspark, sünnipäevatoad, batuudikeskus ning kobarkino. T1 tõttu sisenevad Eesti turule mitmed uued moebrändid ning Yum!Brands’ile kuuluvad KFC ja Pizza Hut.

Porto Franco ehitus sai ehitusloa alles möödunud aasta detsembris, mis võimaldab algust teha arenduse kaubandus- ja bürookompleksi maapealse osa ehitamisega. 2018. aasta lõpuks planeeritud arenduse kaubandus- ja toitlustuspindade maht on ligikaudu 35 000 m2, bürookeskuse maht umbes 31 700 m2 ning maa-aluses autoparklas on 1250 parkimiskohta.

Ehitusjärgus T1-e ning Porto Franco kõrval on vähemal või rohkemal määral räägitud ka teiste suuremate keskuste ehitamisest või laiendamisest. Punase tänava äärde planeeritud Tallink City avas I etapi käigus Tennisekeskuse, kus paiknevad 14 tenniseväljakut, 10 sulgpalliväljakut, jõusaal, mitmed fitnessisaalid ning olmeruumid. Kaubanduskeskuse poolne osa (ca 70 000 m2 äripinda) on aga lükatud määramatusse tulevikku. Konkreetsust pole selgunud ka Laagri aleviku territooriumile kavandatava Baltikumi suurimaks kaubanduspargiks pürgida sooviv Gate Tallinna plaanidest, kus lisaks kaubanduspindadele paikneksid ka lao-, logistika- ja äriruumid. Vähemal määral on räägitud Stockmanni ja Rocca al Mare kaubanduskeskuse laienemisest. Kesklinnas on kõige konkreetsemalt räägitud Tallinna Kaubamaja ümberehitamisest. Selle käigus asendatakse kõik kvartali hooned uutega ning muudetakse ka kesklinna liikluskorraldust. Lõpptulemusena suureneb Tallinna Kaubamaja pind kuni 2,5 korda, saades endale kaasaegse euroopaliku linna- ja ostukeskkonna. Kogu kvartali arendus peaks lõpule jõudma 2022.–23. aastal.

Suuremate keskuste kõrval on planeeritud mitmete väikeste keskuste arendamist, millest olulisemad on Mustakivi Prisma ja Lasnamäe Centrumi laiendus Lasnamäel ning Rae valda kerkiv Flow Ülemiste-nimeline keskus, kus suure osa hõlmavad enda alla vaba ajaga seotud tegevused. Suure tõenäosusega kerkivad lähiaastatel nii Tallinnas kui ka väljaspool Tallinna mitmed väiksemad piirkondlikud minimarketid, mis hoolimata küllastunud turust näivad võitvat populaarsust, kuna nad pakuvad kiiremat ning personaalsemat teenust.

Tänavakaubandus

Tänavakaubandus toimib täna edukamalt kesk- ja vanalinna intensiivsema liiklusvooga tänavate ääres (Viru, Vana-Viru, Pikk) ning Telliskivi kvartalis. Endiselt on nõutud suurte vitriinakendega tänavapoolse sissepääsuga poed, samuti on juba pikemat suur nõudlus toitlustuspindade ning teeninduspindade osas, millest viimaste osas domineerivad iluteenustega seotud valdkond. Ehkki toitlustuspindade osas jääb tänane üüripindade valik valdavalt pakkumisele alla, on toitluspindade väljaehitamine komplitseeritud ning võivad korteriühistute vastuseisu tõttu jääda välja ehitamata. Kuigi on ettevõtteid ning tegevusvaldkondi, mis peavad oluliseks tegutsemist tänavakaubanduses, jätkub atraktiivsemate ettevõtete kolimine kaubanduskeskustesse või uue poe avamine tänavakaubanduses tegutseva kõrval kaubanduskeskuses.

Leidub üksikuid mitmeid edukaid ärisid, mis on suutnud säilitada oma klientuuri hoolimata sellest, et pood pole esindatud kaubanduskeskuses. Eriti võib selliseid tegijaid kohata toitlustusäris, kes kardavad kaubanduskeskusesse minnes kaotada oma nägu. Väga suur osa tuntud brändidest on aga täna juba kaubanduskeskustes esindatud, kes võrreldes tänavakaubandusega maksavad võrreldava pinna eest rohkem üüri. Tänavakaubandusele võib tulevikus anda hoogu juurde nn peatänava projekt. Peatänav ulatuks Vabaduse väljakust Jaani kiriku juures kuni Narva maantee ning Pronksi/Jõe tänavate ristmikuni. See peaks andma kesklinna autode arvelt jalakäijatele ning kergliiklejatele tagasi, tekitades senisest intensiivsemat jalakäijate liiklusvoogu, mis peaks soodustama selle piirkonna tänavakaubanduse arengut.

Kaubandusturg on küllastunud

Suurprojektide venimine pole täna jäänud siiski vaid ehituslubade kättesaamise ning vaateratastega seotud vaidluste taha. Tänane kaubandusturg on mitmes mõttes küllastunud, ehkki viimaste aastate suurenenud ostujõu valguses on jaekäive kasv kiirenenud, on jaemüügi kasvu prognoos arvestades kiirenevat inflatsiooni ning vähenevat ostujõudu pigem mõõdukas või tagasihoidlik.

Juba täna on Tallinnas kaubanduspinna osa elaniku kohta Euroopa üks suurimaid ning iga uue keskuse rajamisel jääb olemasolevatele turuosalistele vähem raha kätte.

Kiire palgakasv, vähene kasumlikkus, ning suur konkurents on tänased üürnikud muutnud tunduvalt teadlikumaks sellest, milline on nende tänane võimekus laieneda ning olla nähtav uutes keskustes, mis tooks aga kaasa konkureerimise sama ettevõtte teiste kauplustega. Kaupmehed lihtsalt ei soovi iga uue keskuse rajamisega kaasa joosta, sest uues keskuses asuv pood hakkab konkureerima sama keti vana keskuse poega. See on arendajaid sundinud keskuste arendamisel rohkem pingutama uute välisbrändide toomisele, kes aga tulenevalt Eesti turu väiksusest on otsuste tegemisel võtnud ettevaatliku positsiooni.

Ehkki keskused proovivad üksteisest eristuda, tähendab eristumine enamasti rohkem meelelahutust ja toitlustust, ent brändid, kes seda pakuvad, on tihti samad. Seega on suure kaubandusmahu kõrval probleemiks ka brändide vähesus ning sellest tulenev kaubanduskeskuste sarnasus.

Olemasolevates kauplustes valitseb ka aastaid tööjõupuudus, mis seab tahes-tahtmata piiranguid uute keskuste ehitamisele. Seda kõike arvesse võttes ei ole imekspandav, kui mitmed juba tänasel päeval välja hõigatud keskused ei realiseeru või ehitatakse järk-järgult etappide kaupa välja. Seetõttu võib öelda, et suurte kaubanduskeskuste arendusperioodid pikenevad ning keskuse käimasaamine pärast valmimist võtab kauem aega.