Uude keskusesse minek tuleb hoolikalt läbi mõelda

 „Kaubanduspindade arengusuunad pannakse suures osas paika Tallinnas, kui jätta kõrvale Tartu, Pärnu ja Narva. Mujal Eestis on arenenud kaubanduspinnad läbi esmatarbekaupade kettide, kuhu juurde on tekitatud ka satelliidid,“ rääkis Colliers International partner Margus Tinno. Ta lisas, et igas suuremas maakonnakeskuses on olemas vähemalt üks kaasaegses mõistes kaubanduskeskus, kuid kuidas see seal toimib on juba muu jutt.

Tinno sõnul on kaubanduspindade omamises kahte sorti trende. Ühtepidi on see, kes müüvad oma kinnisvaraportfelli maha ning pärast renditakse see tagasi. „Ühes otsas vabastatakse vahendeid või maandatakse riski läbi selle, et kui probleem tekib, siis ma ei ole elu lõpuni seotud selle kinnisvaraga,“ selgitas Tinno. Ning teine pool on need,  kes soovivad ise omada kaubanduspinda. Tinno sõnul võib seal olla tegu turupositsiooni kaitsmisega, sest kui kinnisvara võib sattuda konkurendi kätte, siis rendilepingu lõppedes võidakse jaeketiga leping ka lõpetada.

Trendidest poole pealt rääkis Tinno seda, et suuremates linnades puudub inimestel konkreetne eelistus kaupluse valikul. „Võrus on selgelt näha, et Maksimarketi parkla on autosid täis ning kõrval olevas Rimis neid nii palju ei ole.“ Ta lisas, et Narvas ei ole Selver nii eelistatud seisus ning inimestele meeldib rohkem Prisma, Rimi ja Maxima. Teised linnad on suhteliselt neutraalsed, kus ei ole klientidel selgeid eelistusi. Tinno sõnul peavad väikelinnade kaubanduskeskused pingutama, et olla tarbija jaoks atraktiivsed. „Kõik muu, mis on ankurkauplusele lisaks peab vastama tarbija profiilile, seal ei saa teha koopiat mõnest Tallinna keskusest.“

„Meie kaubanduspindade turg on suhteliselt stabiilne ning sisuliselt suuri tagasilööke ei ole olnud. Kuid kindlasti ole lihtne hõlpelu.“ Tinno ütles, et probleeme on olnud siin ja seal ning väikelinnade keskuste elu ei ole ka kerge olnud. Tõenäosus, et väikelinnadesse uusi keskusi juurde tuleb, siis see väheneb iga päevaga. „Huvitav piirkond on Jõhvi, kuhu planeeritakse keskust. Kui see valmis saab, siis see lööb turu seal sassi. Kui mõnel ketil on seal 2-3 kauplust, siis pärast uue keskuse avamist jääb see number samaks. Ta pigem paneb vana kaupluse kinni, mitte ei ava uut lisaks.“ Tinno sõnul on kaubanduskeskuste häda selles, et ei saa paari kuuga öelda, kas toimib või mitte. On tarvis ühe tsükli ehk aasta läbimist, et aru saada kuidas läheb.

Kas Eestis on liiga palju kaubanduspinda?

Tallinnas arendavad kõige rohkem esmatarbekaupade kaubandusettevõtted ning suurte kaubanduskeskuste puhul kisub Tinno hinnangul olukord natuke kriitiliseks. „Hetkel veel ei ole kriitiline, sest meil ei ole põhjust rääkida halvast olukorrast, kus kasvab tarbimine, praktiliselt olematud vakantsused, üürihinnad on kerges tõusus ning on võrreldavad nominaalis buumiajaga. Keskused ilmselt toimivad päris hästi.“

Väikelinnades rahuldab klientide vajadusi üks-kaks kaubanduskeskusi ning nendes on klientidel ka mugav käia. „Eestis liigutakse väga palju autoga, ning see on meie fenomen. Eesti inimene on müstiline, sest ta on autokeskne,“ ütles Tinno. Tema sõnul aitab kaubatänavate arengule kaasa metroo, tramm on lahja variant.

Selge on see, et kui esmatarbekauplused arenevad, siis nad teevad sinna juurde ka teisi satelliite (muid teenuseid, kauplusi), et meelitada sinna tarbijaid ligi. „Mingil määral tundub, et haldajatel on meeleheitlik olukord, kus tehakse mida iganes ning võib olla planeeritakse ka liiga suuri asju. Kas igal pool on tarvis kõiki neid asju, mida tehakse?“ küsis Tinno.

Kaubanduskinnisvara omanik peab arvestama kohaliku elanikuga, kui ka sellega, et inimesed töötavad erinevas piirkonnas. „Kohalikes kaubanduskeskustes vahetuvad väikesed rentnikud suhteliselt tihti, kuid toidukauplusega ei juhtu midagi. Keskuse haldaja küsimus on, et kes peaksid olema need väikesed kauplused keskuses, kes püsivad ja mida klient soovib.“

Tinno sõnul on uute tulijate suur pluss on see, et nad on lahendanud enda asjad mugavamalt nii tarbija, rentniku jaoks. See mängib siinkohal suurt rolli. Siis tema hinnangul ei päästa ka see, et vanad keskused võivad olla paindlikud, kuid kui nende layout ei ole hea, siis neil ei ole võimalik piisavalt kiiresti head lahendust leida.

Täna ei ole näha, et kaubanduskeskused hakkaksid enda uksi sulgema, sest ükski pank ei ole Tinno sõnul huvitatud seda kinnisvara enda bilanssi võtmisest. „Hingitsevad kaubanduskeskused otsivad lahendusi, et kuidagi hakkama saada. Praegu on keskuste omanikud sellised, kes oskavad asju ette näha ning on professionaalid.“

Kaubanduskeskuste võtmes ei ole midagi drastilist lahti. „Omanikel on kogemus kriisiajast väljatulemisest, seal tekkisid probleemid ja tagasilöögid, tehti üürnikele soodustusi, mõned üürnikud kadusid ära, mõni mängiti ümber. Ma arvab, et kokkuvõttes tegi see üldpilti paremaks, sest ellu jäid tugevamad,“ ütles Tinno. Tema sõnul on keskustel lihtsam hakkama saada siis, kui tuleb uus konkurent, kui tõsine majanduslangus. „Viimane mõjutab kõiki ja sul ei ole midagi teha. Konkurent, kes alustab nullist peab ennast oluliselt rohkem tõestama, et mille poolest ta siis parem on.“

Üles jääb ikka pidevalt küsimus, et kes on need kaupmehed, kes tulevad uude keskusesse, sest valik on suhteliselt piiratud. Kaupmehel on küsimus, et mida ta peab tegema, kas minna uude keskusesse või mitte. Kas ma kaotan sellest või mitte. „Kaupmeeste põhiline küsimus on see, et mis uude keskusesse minek mulle majanduslikult tähendab. Tarbijaskond on piiratud, ostujõud on piiratud. Uue kaupluse avamisega kasvavad kulud, kuid küsimus on kas kasvavad ka tulud. Tõenäoliselt mitte,“ rääkis Tinno.

Kui uus keskus on selline, et tõmbab rohkem rahvast ning paistab suurema potentsiaaliga, siis kaupmees paneb Tinno sõnul enda kaupluse teises kohas kinni. „Kui meil on suur kaubanduskeskus, kus on kuni 150-200 üürnikku, kas kaupmees on valmis võtma täiendavaid riske ning jooksma teise kohta.“

Tinno on arvamusel, et uus keskus toimiks, siis tal peaks olema enne valmimist olema 100% üürilepingutest olemas. „Pank on võimalik ära rääkida siis, kui on pooled lepingud olemas, kuid et asi realiseeruks peab enne ehitamist olema kindlasti rohkem lepinguid, kui pool keskuse pinnast.“ Tinno rõhutas, et peame arvestama sellega, et ehitusperiood on keskmiselt kaks pool aastat ning selle ajaga võib palju juhtuda.

Kaubanduskeskuste kõige hullem asi on see, mis hakkab ka pikas perspektiivis tarbijaid eemale peletama, kui riputatakse kardin üüripinna ette ning seal ei ole ühtegi infot, et varsti avame siin selle kaupluse. „Kaubanduspinnal peab olema elu sees ning vabal pinnal võiks kasvõi ajutiselt midagi teha.“

Kuhu veel mahuks?

Colliers on ennegi välja öelnud seda, kuid see on vastuolus üldise pildiga, et Tallinna kesklinna mahuks üks korralik keskus veel, ca 50 tuhat ruutmeetrit. „Kesklinn on see koht, kus me näeme potentsiaali. Seal liigub muutuv tarbijaskond ja turistid. See tuleb kinni püüda, kuna nad ostavad ja kulutavad rohkem ning see loob potentsiaali,“ ütles Tinno.

Tinno sõnul on ka Lasnamäel tarbijaskond lähemal ning seal on samuti potentsiaali. „Me uskusime Panorama City projekti, kui see oleks valmis saanud, siis see oleks töötanud.“