Capfield: Turul on ruumi üüritasemete korrigeerimiseks ja diferentseerumiseks

„Me oleme seni suutnud veel üürihindu tõsta, kuid arvan, et järgnevatel aastatel üürihinnad pigem ei kasva,“ ütles Gornisheff. Ta lisas, et Lasnamäe Centrumis on nad üürnike vahetusega seoses teinud kokkuleppeid, mis on nende jaoks soodsamad.

Gornisheff ütles selgelt välja, et tulevikus muutuvad üüritasemed rohkem vastavaks konkreetsele keskusele, selle keskuse asukohale, mis tuleb selgelt keskuse populaarsusest. „Võib hinnata, et järgnevatel aastatel on seoses eeldatava konkurentsi suurenemisega turul ruumi üüritasemete korrigeerimiseks ja diferentseerumiseks vastavalt asukohale ja situatsioonile.

Loe intervjuud Norde ja Lasnamäe Centrumit haldava Capfieldi juhatuse liikme Ruben Gornischeffiga:

Miks otsustasite Norde Centrumi keskusele panna pärast uuendust uue nime Nautica?

Peamine põhjus on see et, keskus uueneb täielikult – muutub nii sisu, olemus kui ka kuvand, siis jõudsime järeldusele, et oluline on muuta ka nime. Just seetõttu, et seda ei hakata vana keskusega seostama.

Norde Centrum on ehitatud 13–14 aastat tagasi, arvestades tolle aja parimaid teadmisi, ning seal ei olnud väga palju muud peale toidukaupluse. Nüüd, kus linn ja kliendid on arenenud ning nende nõudmised kasvanud, on tarvis ka keskust ajakohastada, väärtustada selle asukohta ning kasutada ära selle paiknemine linna väravas – sadamas. Arvestades, et keskus asub suurte auto- ja jalakäiguteede ääres ning linna südames, siis on just praegu õige aeg anda talle uus hingamine ja elu.

Meie eesmärk ongi kasvada. Keskuses suureneb rõivakaupluste ja toitlustuspindade osakaal ning tuleb juurde vaba aja veetmise võimalusi. Lisaks toome juurde ka teenuseid, mis on suunatud ilu ja tervise valdkonnale.

Kui hakkasime laiendust planeerima, siis jõudsime järeldusele, et peame kasutama ära asukoha iseärasusi ja võimalusi. Jõudsime kiiresti äratundmiseni, et keskuse teema ja arhitektuur võtavad oma sisu merest ning sadamast. Loomulikult soovisime seda ka nimes väljendada. Erinevate variantide seast saigi välja valitud nimi Nautica, sest see väljendab merelist, põhjamaist.

Mida uut ja põnevat tuleb laienevasse Nautica keskusesse, mida enne ei ole tehtud?

Esmalt tooksin välja ehitatava uudse ja põneva hoone arhitektuuri- ja disainilahenduse, millega oleme palju tööd teinud. Ma olen kindel, et see on atraktiivne, uudne, põnev ja pakub külastajatele huvi.

Ma ei julge öelda, et me päris täiesti uusi tehnoloogiaid suudame seal kasutusele võtta, aga tegeleme sellega. Oleme jõudnud faasi, kus lisaks üürnike otsimisele tegeleme ka täiendava sisu poolega.

Keskusesisese kommunikatsiooni ja reklaami üritame korraldada sedasi, et seal oleks kasutatud tänapäevased digilahendused. Otsime erinevaid võimalusi, et anda keskusele midagi originaalset. Analüüsime erinevaid lahendusi ja proovime välja valida midagi sellist, mis oleks huvitav.

Katsume iga hoone võimalikult kaasajastada, et meie üürnike kõrvalkulud oleksid võimalikult soodsad. Otsime lahendusi, mis oleksid energiasäästlikud, alates ventilatsioonist, valgustusest ja kõigest muust, mis annab võimaluse kulusid jälgida ja aktiivselt protsesse hallata.

Otsime ka kliendisõbralikku parkimislahendust, mis sobiks Tallinna südalinna. Kesksuses soovime pakkuda klientidele kõike seda, mis jääb ostlemisest väljapoole. Kliendil peab olema koht, kus istuda, telefoni laadida ja tasuta internetti kasutada. Kõik ostlemise kõrval olevad asjad tuleb teha inimeste jaoks võimalikult mugavaks, et soodustada teda tagasi tulema.

Kui suure konkurendina näete Porto Francot, mis peaks Nautica kõrval paari aasta jooksul uksed avama?

Kuna see projekt on olnud aastaid justkui turul, siis oleme loomulikult teadlikud, et seda planeeritakse. Oleme mõelnud, kuidas see meid mõjutama hakkaks ja pigem arvame täna, et kui see kaubanduskeskus lõpuks valmis saab, siis ta mõjutab meid positiivselt. Igasugune täiendav aktiivsus sadama piirkonnas toob tervikuna inimesi juurde ka meie keskusesse.

Alguses arvasime, et mõni üürnik ei tee sellepärast ära otsust meie keskusse tulla, nüüd me seda enam ei tunne.

Kui ta tuleb selline, nagu planeeritakse, siis on meie keskused siiski piisavalt erinevad ning ruumi on mõlemale.

Olete kasutanud enda keskustes iBeaconi tehnoloogiat. Kuidas see on ennast õigustanud ning kuidas kliendid on selle vastu võtnud? Mis plaanid sellega teil edaspidi on?

Me kasutame seda tehnoloogiat keskuse tarbijakäitumise analüüsimiseks, mitte otseselt kampaaniate korraldamiseks. Eesmärk on enda klienti tundma õppida, seda on keskustel keeruline teha. See on selline meede, mis võimaldab meil pikaajalist tarbijakäitumise analüüsi läbi viia.

See on kaasaegne tehnoloogia, mis loeb nutitelefoni kaudu inimeste liikumist, andes aimu, kuidas klient keskuses liigub, milliseid kauplusi eelistab ja kui kaua keskuses viibib. See on meie jaoks infokanal, mida kasutame lisaks uste kliendiloenduritele. Plaanime selle tehnoloogia kasutamist jätkata.

Sellel on omad plussid ja miinused. Nutitelefonide arv muutub ja seeläbi üksühele mõõta ei saa.

Lasnamäe Centrumis oleme õppinud seda, et seal on väga suur püsiklientide osakaal. Kui võrrelda teisi keskusi, siis meie keskuste püsiklientuur on kordades suurem. See on märk sellest, et tegemist on lokaalse kaubanduskeskusega. Meie kliendid hindavad lähedust ja mugavust. Peame olema kohalikule Lasnamäe elanikule veel parem ja mugavam keskus.

Kui altid olete katsetama uusi põnevaid tehnoloogiaid, et muuta klientide ostukogemus paremaks?

Kaubanduspinna omanikuna saame muuta üürnike kooslust. Keskuse juhtimine on oluliselt laiem kui lihtsalt üürilepingute sõlmimine. Suur osa toimub koostöös üürnikuga – alates kaupluste valimisest kuni väga peene koostööni välja.

Meie järgmise aasta prioriteet on tegeleda lisaks keskuste füüsilise väljanägemise parandamisele ka sisu paremaks muutmisega. Praegu oleme tegelenud rohkem visuaalse poolega. Koostöös üürnikega mõtleme, kuidas kaupluse visuaalne pool paremaks muuta, kuidas saab kaupluse sissepääsu parendada ja palju muud. Meie soov on, et keskus kogu aeg elaks ning toimuksid uuendused. Mõtleme väga aktiivselt sellele ning soovime, et meie üürnikud mõtleksid ka.

Kui otsida põhjusi, miks oleme ühe või teise üürniku otsustanud välja vahetada, siis üks põhjustest võib olla see, et kaupluse kontseptsioon on iganenud ning pole külastajatele atraktiivne, millest omakorda tuleneb, et see ei too piisavalt suurt käivet.

Lasnamäe Centrumis katsetame teadlikult väga palju erinevate kaubagruppidega. Seal on seda võimalik teha. Enamik kauplusi, mille sinna oleme toonud, on hästi käima läinud, kuid paari aasta möödudes on tulnud ka kauplusi sulgeda just seetõttu, et see kaubagrupp ei sobinud sellesse keskusesse.

Kuidas Capfieldi keskuses üüri arvestatakse, kas fikseeritult või vastavalt keskuses asuva kaupluse käibele? Mille järgi arvutate, milline on õiglane üüri hind rentnikule?

Me jälgime regulaarselt üürnike käibeid. Kaubanduses on müük peamine näitaja, oluline on kui palju käivet ruutmeetri kohta kuus või aastas tehakse. Selle kaudu saame hinnata, kas kauplus on edukas või mitte. Erinevatel kaubagruppidel on kujunenud välja käibed, mida peetakse heaks.

Üüritaseme juures lähtume sellest, milline on turu keskmine üüritase. Võime välja öelda, et oleme teinud ka otsuseid, mis ei ole tingitud võimalikult suure üüritulu saamisest, vaid üürniku poolt pakutavatest teistest väärtustest, millega paraneb üldine kaubanduskeskuse tase või pakkumine paremaks külastajate jaoks. Usun, et lähiajal hakkab see veel laiemalt levima, et keskused teevad otsuseid üürniku valikul just sisust ning jätavad üüri summa teisejärguliseks.

Meil on enamikul juhtudel üüri tasu fikseeritud, kuid umbes kolmandikul juhtudel on kokku lepitud ka lisaks käibest tulenev üür või lisaüürimakse, kui käive saavutab või ületab teatud taseme. Seda viimast kasutatakse kõige aktiivsemalt just rõiva- ja jalatsikaupluste puhul, kus seda on lihtne jälgida.

Kui palju Capfieldi keskuse kaupluste üürihind 2016 aastal tõusis ning kui palju plaanite tõsta tuleval aastal?

Capfieldi portfelli keskmine üüri(määra) kasv 2016. aastal oli ligi 3%, aga indekseerimise osa oli peaaegu 0, sest viimastel aastatel oli THI kasv Eestis null või negatiivne (ja sellega on suurema osa üüri lepingute hinnatõus seotud). Capfieldi üüritulu on kasvanud eelkõige aktiivse juhtimise tulemusel, oleme teinud mitmeid üürnike vahetusi meie keskustes, mis on lisaks paranenud pakkumisele uuemate ja atraktiivsemate kaupluste näol võimaldanud tõsta ka üürimäärasi. Samuti on mitmeid meie üürilepingud seotud fikseeritud üüritõusuga.

Kokkuvõtvalt praegu oleme veel suutnud üürihindu tõsta, kuid arvan, et järgnevatel aastatel üürihinnad pigem ei pruugi kasvada. Lasnamäe Centrumis oleme üürnike vahetusega seoses teinud kokkuleppeid, mis on meie jaoks soodsamad. Ma näen, et tihenevas konkurentsis pakkumiste maht suureneb, siis see võib muuta kaupmeeste poolt vaadatuna üürid soodsamaks, seda just eelkõige teisejärgulistes asukohtades. Suurtes ja väljakujunenud keskustes üüritasemele suurt muutust näha ei ole. Selgelt võib välja öelda, et tulevikus muutuvad üüritasemed rohkem vastavaks konkreetsele keskusele, selle keskuse asukohale, mis tuleb selgelt keskuse populaarsusest Võib hinnata et järgnevatel aastatel on seoses eeldatava konkurentsi suurenemisega turul ruumi üüritasemete korrigeerimiseks ja diferentseerumiseks vastavalt asukohale ja situatsioonile.

Kas teie hinnangul peaks Eesti kaubanduskeskused olema lühemat aega avatud?

Me oleme selles osas olnud paindlikud, paljudel juhtudel on keskuse avamisaeg tingitud toidukauplustest. Norde Centrumis oleme mitu korda keskuse lahtiolekuaegu korrigeerinud. Seal oleme näiteks jälginud sadamas laevade liiklust ja sellest tulenevalt oleme keskuse avanud tund aega varem. Selle otsuse tegime koos üürnikega.

Usun, et keskuse lahtiolekuaega ei saagi üheselt haldaja dikteerida, vaid see on üürnike otsustada. Sisend peaks tulema üürnikelt ning üürnike otsus peaks tulema tarbijatelt. Kui kliendid ei käi keskuses õhtul kell 19-20-21, siis ma ei usu, et keegi tahaks kauplust see kell ka lahti hoida.  

Pidevalt on räägitud, et keskustes on rentnike järjekord ukse taga ning vakantseks jäänud kaubanduspinda on suhteliselt lihtne täita? Kuidas olukord praegu on, arvestades, et Tallinnas on väga palju kaubanduspinda elaniku kohta?

Hetkel saan küll öelda, et järjekord on ukse taga. Kuid see järjekorra mõiste vajab täpsustamist. Loomulikult on selliseid üürnikke, kes on valmis keskusesse tulema, ja teiselt poolt selliseid, keda tahetakse keskusesse, aga nad ei ole valmis tulema. See seis on ajati ning keskuste lõikes erinev.

Meie jaoks on hetkel positiivne järjekord ehk ukse taga on ootamas sellised üürnikud, keda me ise soovime, ja sellest tulenevalt oleme ka oma otsuseid teinud. Pooltel või pigem enamikul juhtudel on nii, et läheme ise üürnikule järele. Need on need üürnikud, keda keskused ise tahavad, ning nad ei seisa järjekorras.

Me vaatame kõik pakkumised, koostöö ettepanekud ja mõtted läbi.

Millised uued kauplused Nautica keskusesse tulevad ja millised laienevasse Lasnamäe Centrumisse?

Uue Nautica keskuse kaupluste kooslusega oleme väga rahul. Oleme paar aastat tööd teinud selle nimel, et suurendada uues keskuses rõivakaupade osakaalu, ning soov oli leida sellised üürnikud, keda kesklinnas esindatud ei oleks. Valiku kriteeriumiks oli soov, et kaupluste valik oleks huvitav neile inimestele, kes tulevad kesklinna ning soovivad teistsugust valikut, kui seda on Viru Keskuses ja Stockmannis. Nägime, et puudub soodsama ja keskmise hinnaklassis noorte ja nn kiirmoe rõivaste valik. Siinkohal soovin mainida, et uues Nautica keskuses avame ka mitmed kauplused, mis on uued terve turu jaoks.

Ka Lasnamäe Centrumis on meie eesmärk olnud moekaupade osakaalu suurendamine. Seal oleme mõne üürnikuga aastaid regulaarselt rääkinud ja lõpuks kokkulepped sõlminud, seda eelkõige põhjusel, et keskuse üldine tase on viimase paari aasta jooksul oluliselt muutunud. Kuid on ka neid kes ei ole veel valmis meie keskusesse tulema ja soovivad oodata keskuse laienduse valmimist, kus uute avatavate moekupluste maht korraga oleks suurem ning keskuse kontseptsioon muutuks veelgi enam. Ka võib olla põhjus, et meil lihtsalt pole hetkel ruume pakkuda. Sellised protsessid on pikaajalised.

Nautica tuleb osaliselt kahekorruseline ning ka Lasnamäe Centrum läheb kahekorruseliseks pärast laiendust.

Kas teil on plaanis avada ka mõni uue kaubanduskeskus? Kuulsin, et teil on Tallinna piiril üks vaba krunt. Mis plaanid teil sellega on?

Tartu maantee väljasõidu alguses Peetri aleviku piiril on meil üks krunt, mis on kaubanduseks sobilik, aga mitte otseselt kaubanduskeskuse jaoks. Selle projektiga teeme jätkuvalt tööd. Meie eesmärk on rajada sinna ehituskauplus koos suureformaadiliste kaupluspindadega kodu ja sisustus kaupade jaoks.

Täna ei ütle me veel ühtegi tähtaega välja, millal see valmis saab, sest ehituskaupluste turul on huvitavad ajad. Jälgime turgu ning peame potentsiaalsete üürnikega läbirääkimisi, ka väljaspool Eestit asuvate ettevõtetega.

Milline on tuleviku kaubanduskeskus?

Tuleviku kaubanduskeskus ei ole kaubanduskeskus, vaid laiemalt piirkonnakeskus, kus on lisaks kaubandusele ka võimalik saada kõik muu eluks vajalik. Alates teenustest, mis on vajalikud igapäevatoiminguteks – pangad, tervishoid, vaba aeg. Keskus on selline koht, kus igal ajal võiks viibida. Hea juurdepääsuga nii ühistranspordi kui ka autoga klientidele. See on uus avalik ruum.

Olen enam kui kindel, et see juhtub juba lähiajal, et inimene leiab kõik eluks vajaliku kaubanduskeskusest. Seal võiks olla ka notar, hambaarst, miks mitte ka omavalitsuse infopunkt või muud riiklikud asutused.